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  • 以房养老难以攀越“五重门”
    来源:新华网 发布于:2016-10-09
  • 内容导读:所谓以房养老,目前多指“住房反向抵押养老保险”,本质上是将住房抵押与终身年金保险相结合的商业养老保险业务。但是受国内国情的种种影响,以房养老发展并不是很顺利,究竟是哪些原因导致了“以房养老”难呢?
  •       近日,以房养老再次回归公众视野:《南京保险版“以房养老”要来》的新闻登上了各大财经主流网站的首屏。至此,进入媒体报道视野的以房养老试点城市有北京、上海、广州、武汉和南京。然而,公开资料显示的数据标明,在已经试点的“北上广汉”四城中,尝试以房养老的参保家庭不足百户。究竟是哪些原因导致了“以房养老”难呢?

          以房养老:理想很丰满现实很骨感

          所谓以房养老,目前多指“住房反向抵押养老保险”,本质上是将住房抵押与终身年金保险相结合的商业养老保险业务。从操作层面来说,就是老人将所拥有的房屋抵押给保险公司,仍继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。通俗点说,就是将老人的“死房子”变成了“活钱”,既能实现“居家养老”又能“增加养老收入”,一举多得。

          然而,从当前来看,以房养老遭遇了“理想很丰满,现实很骨感”的尴尬:

          2011年10月,中信银行(601998,股吧)曾试水“以房养老”,推出一款“养老按揭”产品,在老人抵押房屋后,银行根据抵押房产价值和合理的养老资金来确定贷款金额。由于中信银行第一个吃螃蟹,比较谨慎,设置了相对苛刻的条件,规定累计贷款额最高不超过房屋价值60%、每月支付养老金不超过2万元、贷款人名下至少两套住房、贷款期限最长10年等限制。这么严苛的规定限制了目标客户人群,而多数客户对此又不太买账,导致业务发展非常缓慢。

          2015年3月,幸福人寿成为获批办理“以房养老”业务的保险公司,推出了 “幸福房来宝”产品,仅面向60周岁至85周岁、具有房屋完全产权的老人出售。老人抵押房产给保险公司后,可以按照条件领取养老金,按照保险费率表计算,60岁男性老人抵押估值100万元的房屋后,每月领取养老金2500元左右。同年4月10日,在北京、上海和武汉同时签署了“以房养老”第一单。不过,截至2016年5月20日,北京、上海、广州、武汉四地仅有78位老人尝试参与“以房养老”。

          以房养老难以攀越“五重门”

          其实,以房养老的试水效果一直不太理想,个中原因并不复杂。主要有下述5点:

          第一,以房养老对传统养老观念是一个很大的挑战。自古以来,中国人根深蒂固的的养老观念是“养儿防老”,子女具有赡养义务,老人去世后,房产由子女继承。房产也是中国大部分家庭财富里占比最高的资产,是老人奋斗一生积攒下来的主要财富。老人如果选择抵押房产,可能会引起家庭纠纷,或者面对社会非议,老人能否坚持选择,值得商榷。因而,参加以房养老的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多,其他老人群体兴趣寥寥。

          第二,房屋价值的波动是以房养老业务的主要风险。房屋的价值是养老抵押贷款的关键,也是产品定价的核心影响因素。自从1998年福利房改革以来,房地产市场走向飞速发展的市场化之路,中间历经国家多次宏观调控,房价出现数次大幅波动。就当前阶段而言,新一轮房地产调控大幕开启,房价的未来涨跌如何,谁都说不好。如果抵押房屋价值下跌,下跌损失风险由保险公司承担;如果房屋价值一直上涨,保险公司则面临一定的道德风险——部分早期投保的老人可能会选择退保,而后再重新购买“以房养老”产品,以获取更多的养老金。

          第三,涉及房屋的产权政策、法律制度也是推动以房养老业务的障碍。对于城市居民而言,住房有着70年土地使用权限制,用来“以房养老”的房屋一般居住了几十年,保险机构拿到此类住房面临很大的政策风险——土地使用权到期之后,如何续期和处置,当前国内尚无明确规定。而对于真正有养老困难的农村老人来说,农村宅基地在法律上是严禁流转的,其使用权是不能抵押的,可以说“以房养老”很难在农村走得通。另外,房屋还涉及税收等法律制度,物业税、遗产税尚未出台,房产税如何征收也没有明确。说到底,“以房养老”缺乏顶层设计,没有配套政策,政府支持力度也有限。

          第四,以房养老还面临贷款利率变化和被保险人的长寿风险。一方面,抵押贷款一般要运作几十年,贷款利率随着经济形势、宏观调控一直在波动,保险公司缺乏锁定利率的工具和机制。另一方面,从1982年到2010年,我国男性平均寿命从66.28岁增长到72.38岁,女性则从69.27增长为77.37,分别增加6.1和8.1岁。人均寿命的增加,意味着出售“以房养老”产品的保险公司要支付更多的养老金,甚至有可能超过房屋的价值,这就进一步降低了开展业务的意愿。

          第五,在以房养老业务的具体操作上也面临诸多难题。作为一款保险产品,合同条款复杂,一般老年人难以理解。同时,在业务流程中,包括房产登记变更、对房屋的价值评估、公正等环节,都需要中介机构的参与,并支付不菲的中介费用,这就提高了交易运营的成本,而提高的成本,最终还是由投保人买单。

          综合来看,目前无论是买方、还是卖房,对“以房养老”都不怎么满意。而要走出目前的困境,需要各方形成合力。

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    关键字相关信息: 以房养老 养老保险 保险公司 南京
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