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  • 反向抵押 “以房养老”
    来源:新华网 发布于:2016-08-25
  • 内容导读:据了解,“以房养老”是一种突破传统养老理念的创新型养老方式,也是一项小众业务,是保险业参与“以房养老”的一种探索。国内诸多保险公司中始终只有幸福人寿一家保险公司推出了以房养老产品。那么,这样的创新型养老方式未来能否成为主流?
  •       “如果今后房屋增值,仍按每月固定金额领取养老金,老人不是亏了吗?”“我家这套房子参加保险公司的‘以房养老’,每个月能拿多少钱?”……尽管太原市民对这一新兴养老方式呈观望态度,但却引发了对这一养老方式的高度关注。不少人认为,这为太原养老市场增加了一种可能的养老选择。

          据了解,“以房养老”是一种突破传统养老理念的创新型养老方式,也是一项小众业务,是保险业参与“以房养老”的一种探索。国内诸多保险公司中始终只有幸福人寿一家保险公司推出了以房养老产品。

          那么,这样的创新型养老方式未来能否成为主流?该产品一旦在太原落地,具备什么条件,才能参与“以房养老”?带着市民的诸多疑问,幸福人寿山西分公司的相关负责人给出了解释。


          适合有多套住房人群及失独老人

          “从太原纳入“以房养老”试点城市后,一些关注这方面信息的人就打来电话咨询。虽然目前太原市民还仅在咨询和了解相关内容阶段,但能够反映出有一部分市民对这一新兴产品是有需求的。”幸福人寿山西分公司相关负责人说,几天前,一位市民打来电话咨询这一产品的情况,他向工作人员表示自己有多套住房,希望将其中一套住房,为年迈的父亲办理住房反向抵押养老保险,帮助父亲安度晚年。

          该负责人分析:中国家庭的财富主要集中在房产上,此类保险提前将房产价值变现,可以弥补不少家庭养老缺少现金流的问题。就目前来说,此类保险可能更加适合手中房产较多的客户。此外,“丁克一族”“失独老人”也很适合。由于没有传统的养儿防老条件,又需要在老年有一个较好的养老补充,利用房产价值进行“以房养老保险”的补充,是一个适合的选择。“‘以房养老’虽然还只是探索阶段的小众化产品,是一种创新型养老方式。但公众的观念会逐步接受的,这只是众多养老手段之一,而且也是一种理财手段。”一家保险公司的负责人认为,像“以房养老”这样的创新型项目,其市场从培育到成熟,需要较长的一段时间。“但未来的发展或许会被更多的人认可。”


           年纪越大的老人获得的钱会越多

          作为全国唯一一家推出以房养老保险产品的保险公司,幸福人寿自去年3月推出首款以房养老产品以来,最新数据显示,投保的60户、78人中,32户家庭已顺利领取保险金,月领保险金以5000-10000元居多,平均月领保险金8000元,最高的是上海一位客户,每月可领取19000元。

          至于保险金的金额,则和房屋评估价值、老人性别和年龄相关。

          以太原一套均价8000元/平方米的二手房为例,100万元的房产在太原相当于一套约125平方米的二手房。按20元/平方米的租金计算,这套住房的出租价格约2500元/月。

          那么这套房子参加保险公司的“以房养老”,每个月能拿多少钱?按产品费率表计算,以太原市一位65岁的男性为例,如果其房屋评估价值为100万元,那么在办理“以房养老”保险后,他每个月大概可以领取3031元养老金,直至身故。

    从费率表中也可以看出,年纪越大的老人,去办理以房养老,获得的钱会越多,相应今后应扣除的保费也越高。从保单条款看,100万元的房产,70岁的男性和女性分别能拿到3734元及3209元,比60岁的老人每月大概均多出1200元。

          若确保5.5%以上收益不妨自己处置房产

          如果把这套房产出售获得100万元,把这100万元用来理财,收益会怎样?

          多家银行了解到,如果把100万元全部存入银行,按基准利率计算,100万元存一年,利息是1.5万元。若投资于安全性和流动性都比较好的货币基金,一年大概可以收入2.4万元左右。投资国债的话,根据最近发行过的2016年第三、四期储蓄国债(电子式)来看,相应一年分别可得3.8万和4.22万元。收益相对较高的是银行稳健型理财产品,估计可以拿到4万元。

          根据“以房养老”产品的费率表计算,假设一套100万元的房子,从60岁开始投保,与理财相比,没有优势。但随着投保年龄的增加,每月获得的钱也会越多。

          据幸福人寿山西分公司的相关负责人介绍,根据保监会批复的合同显示,该款产品的保单年度累积利率为年复利5.5%。也就是说,如果你有能力每年获得超出5.5%的收益,就不妨自己处置这套房产。


          老人去世后子女还能赎回房屋

          “房子产权就70年,到期了要怎么办?”“自己如果提前病逝,剩下老伴该怎么办?”……对于老人对“以房养老”的担忧,幸福人寿山西分公司总经理常勇表示,老人们的担忧其实主要集中在两点,一个是房屋的所有权问题,一个是房屋涨价可能带来的收益损失问题。事实上,根据幸福人寿“以房养老”产品的相关规定,这两个担忧都可以得到解决。

           “首先,老人去世后,老人的继承人可以优先赎回房屋,这看个人意愿,是想得钱还是得房。”常勇表示,如果老人的继承人想得房,只要偿还保险公司已付保险金等相关费用就可以了;想得钱,如果在保险公司处置该房屋抵扣相关费用后还有剩余钱款,则归老人的继承人。“但如果今后房屋增值,仍按每月固定金额领取养老金,老人不是亏了吗?”对于这样的担心,常勇表示,未来房价上涨部分全归老人或其继承人;在养老金计算方面,已提前考虑房产价值增长部分计入养老金。而反之,房价下跌也不影响养老金领取额度,风险由保险公司来承担。“事实上,‘以房养老’这一产品更多是为了体现社会责任,满足特定老人群体的以房养老需求,尤其特别关注失独、孤寡老人。”

           同时,产品还可以“一房两保”,老两口一人去世,不影响另一人领取养老金。另外,对于房屋70年产权的问题,目前政府对此还没有明确规定。但是可以明确的是,如果这一政策产生风险和费用,全部由保险公司来承担。


           满足两个条件才能参与以房养老

           据了解,反向抵押保险是将反向抵押与终身养老年金保险相结合的创新型养老保险业务,是保险业参与“以房养老”的一种探索。试点的目的,是发挥保险特长,填补市场空白,为拥有房产且能自主支配房产的特定老年群体增加一种养老选择。

    那么,“住房反向抵押养老保险”何时能在太原落地呢?如果“以房养老”落地太原,什么人能够办理该产品?每个月又能够领取多少养老金呢?对此,幸福人寿山西分公司运营部总经理段学鹏说,目前幸福人寿总公司已下发了“以房养老”保险城市扩大试点的相关文件,其中就包括山西太原。

           目前,幸福人寿山西分公司正在和太原市政府相关部门进行前期调研和市场推进,形成可行性报告之后上报总公司,但是至于何时都正式落地太原还没有明确的时间表。

           不过,现在可以明确的是,根据幸福人寿获批的《老年人反向抵押养老保险条款》,该产品一旦在太原落地,可以购买的投保人年龄为60周岁(含)至85周岁(含)之间,且拥有房屋完全独立产权。“由于太原的房屋价值相比一线城市还有一定差距,所以我们也积极向总公司申请,希望为山西落地的‘以房养老’产品争取更多支持。”段学鹏表示。


           其他以房养老模式

           1、家中养老

           家内售房养老。家庭内部父母与子女两代人之间的一种房产继承与赡养的特殊方式,父母在世时用拥有的房产向子女出售,以换取养老用的款项。

           遗赠扶养养老。若某孤寡老人无儿无女可做晚年依靠,也无过多现金可资养老运用,却有一套可观的房产,这就可以同某位可靠人士签约,由对方负责自己有生之年生活赡养的义务,到自己寿终正寝之时,所遗留房产和其他财产都留赠给该扶养人员作为补偿。

            2、异地养老

            基地养老。在大城市周边的生态环境优越的地域建造养老基地,将城市中的老年人自愿移入基地养老,将老人原居住的住宅价值通过价值转换,换成老人养老所需要的现金流入。

            老年公寓养老。老年人到老年公寓居住养老,将原来居住住宅出租或出售,支付公寓的各式用费。

            3、投资型养老

            住房出典养老。老人可以选择住宅出典,取得整笔款项用于投资,获得投资收益后再将房屋重新赎回,余剩部分用作养老支出。

            以房自助养老。指老年人把自己的房产提前卖给一个公益机构,公益机构一次性地把钱给他,他再从公益机构把房子租回来。通过这种 “房屋理财”方式获得养老资金。

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