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  • 美国“以房养老”并不主流
    来源:中国智能化养老网 发布于:2015-01-08
  • 内容导读:很多人认为,全世界最早实行“以房养老”的是20世纪60年代的美国,其后,欧洲一些国家以及日本、新加坡等国家也纷纷效仿这一养老模式。那么国外以房养老政策有何独特之处?进展情况如何呢?让我们看看美国的以房养老吧,也许对国内以房养老政策有所启迪。
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      很多人认为,全世界最早实行“以房养老”的是20世纪60年代的美国,其后,欧洲一些国家以及日本、新加坡等国家也纷纷效仿这一养老模式。


      那么国外以房养老政策有何独特之处?进展情况如何呢?让我们看看美国的以房养老吧,也许对国内以房养老政策有所启迪。


      美国“以房养老”并不主流 

      美国的养老保险制度一共有三种。


      第一种是基本养老保险,替代率是40%,所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例;第二种是雇主计划,最著名的是企业和个人共同出资的401K退休金计划,平均替代率也在40%;第三种则是商业养老保险。不分男女和职业,只要到了65岁,并累计交满10年的社保税,都可以领取养老金。 


      在美国,“住房反向抵押贷款”只是针对老年人的一种特殊的住房净值抵押贷款形式,是除了国家基本养老体系外的一种自愿选择的养老方式。 


      作为一种“非主流”的养老方式,美国以房养老方式自1989年实施以来也很少有人响应。有统计数据显示,截止到2010年5月,这一养老模式的参与者仅49万人。根据15个联邦政府机构联合编制的报告《老年美国人2012》(OlderAmericans2012)的统计,2010年时,年满65岁的美国人有4000万。由此可见,“以房养老”参与者在符合逆序住房抵押贷款对象中,仅占1%的比例。 


      这种养老模式为何不受欢迎呢?因为它的风险因素较多。由于老年人缺乏足够的金融知识,甚至经常遇到欺诈,而且贷款交易的费用高,加上借款合同条款严苛,这使得反向抵押贷款并不受美国老人待见。


      据了解,在美国,最重要的逆序住房抵押贷款品种是“住房转换抵押贷款”(HomeEquityConversionMortgage,HECM),它是根据《1987年国家住房法案》NationalHousingActof1987),由国会授权联邦住房与城市发展部(HUD)于1987年面向老年人推出的,是由国家提供风险保证的逆序住房抵押贷款品种。 


      中国的情况是,“以房养老”项目在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。而在美国的“住房转换抵押贷款”项目中,老人去世后,如果老人的子女希望继承房产,只需还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。即便如此,依旧少有人申请“反向住房抵押贷款”计划。 


      “以房养老”模式最大的麻烦在于,房价的起伏波动难以预料。 


      2008年,美国爆发金融危机后,房地产市场在多年的泡沫虚高后一片萧条,抵押房产价值大幅缩水,机构面临的流动性短缺等使反向抵押贷款业务面临的风险加大。据统计,到2008年,美国参与“反向住房按揭贷款”的人数达到11万多人的峰值后便逐年下降。到2012年,美国一年仅有5万多人参与“反向住房按揭贷款”,比2011年的7万人又低了不少。 


      金融危机爆发后,由于抵押房产的价值急剧缩水,银行对这项业务不再充满热情,很多金融机构干脆不再提供此类产品。2011年,提供住房抵押贷款的两大合作机构——美国商业银行、富国银行相继停止该服务。而由附属于IndyMac银行,一度非常流行的老年人财务自由基金公司推出的财务自由计划(FinancialFreedom),也已因其开发商——老年人财务自由基金公司于2011年倒闭而退出市场。


      目前,美国“反向住房抵押贷款”计划有定期领取、分期领取、定期和分期混合领取三种领取方式。由于形式不够灵活,抵押还款条件苛刻,许多需要养老金的老年人不堪忍受偿还条款,也不想让金融机构吃掉过多的利息。更多的老年人选择放弃每月领养老金的领取方式,而选择一次性获得贷款全部资金的方式,用于其他投资。据美国消费者金融保护局在一份有关“反向抵押贷款”的报告中指出,在美国办理“反向抵押贷款”的老人中,超过七成选择一次性拿到全部贷款,然后将这笔钱用于投资,而非选择按月领取养老金。

      相比于“以房养老”,美国老人会有更多的选择。


      例如,将房间以低廉价格租给年轻人,既赚取生活费又解闷;搬进养老社区,获得非常贴心而周到的各种服务和陪护直到去世。再比如,到风景优美、生活成本低廉的国家开始新的生活,去拉美养老的潮流在最近5——10年尤为流行。巴拿马就规定,只要外国人能证明每月领取的养老金超过1000美元,就可以获得巴拿马的永久居留权,而且在国外挣得的养老金无需上税。
    关键字相关信息: 美国 以房养老 保险制度 养老模式 金融危机 养老金
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